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空间新区-参会专家都在浓墨重彩地谈新区的规划-拉萨新闻

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商業辦公過剩,這是所有城市面臨的困境。即便像深圳(樓盤)這樣最被看好的城市,供給端也在幾何級地放量:四大總部基地已落成,各新區都在打造中心區,工業廠房都在改創意空間;需求端沉淪的速度驚人,P2P退潮,金融去槓桿后,私募、基金、地產等不再靠高檔寫字樓「撐面子」了。創業公司崇尚精簡,縮減辦公空間,甚至搬到家裡辦公,居住辦公一體化。

問題是,該有的規劃都有了,如總規、近規、空間、產業、交通等規劃。而且,辦公樓、園區也都建設的七七八八了,真的沒有想象空間了。下一步該做的是,怎麼把企業和員工裝進這些辦公樓和園區里,產生現金流價值,也就是兌現所謂的紅利,才能讓高房價支撐得住。但是,大家都巧妙地忽視了這個問題了。事實上,從調查看,規劃「落地」非常不樂觀。

而且,傳統產業園區升級,各種眾創空間(比如Wework)、共享空間、遠程辦公等更簡約的辦公模式的出現,讓那些高租金的寫字樓顯得「中看不中用」。因此,規劃好講難「落地」。住宅也如此,近期一二線城市房租下跌,原因就是去年以來多渠道規劃的房源放量入市,包括「租購併舉」下政府建設的公租和人才住房,形形色色的長租公寓,二手房源放盤等。

這與10年前的樓市投資模式相比,可謂一樣一樣的,即靠規劃概念和想象空間,激發老百姓(603883)的買房熱情。從現場來看,多數投資者連商務中心區到底是搞什麼的,特色小鎮之特色是什麼等,都一頭霧水。但是,這倒不妨礙大家對新區前景之看好。多數投資者的提問,都是敞開式的、你無法回答的難題,比如手上有錢想投資,哪裡的潛力大,一年收益估計能到多少。

(作者系房地產資深專家)

【環宇雜談】從各個城市來看,如果將所有房源加總,沒有一個城市的房子是短缺的。

那麼,過去靠想象空間透支的房價虛漲,是不是要吐出來一部分呢?很多城市正在面臨這樣的現實:凡是銷售下滑的區域,都是各色新區、城市副中心等等,需要再次祭出調控鬆綁來托底市場,給大家傳達買房的信號。但是,「房住不炒」與促進消費內需的戰略形勢已不允許。

從各個城市來看,如果將所有房源加總,沒有一個城市的房子是短缺的。如果加上小產權房、學生宿舍、自建住房等,很多城市甚至達到人均一套房(間)。所以,繼續靠規劃概念來刺激需求,接盤的基本都是草根了,也就是規劃認識不足,拿全部積蓄,加上融資博未來的小老百姓們。當然,規劃有落地的,但從政府靠規劃賣地的傳統看,更多的規劃無法落地。

由此想到,為何近期有的城市要鬆綁調控。調控退出了,這是一個重要的信號,在中介、各路媒體「為我所用」的解讀下,老百姓的買房激情再次被激發,不是什麼難題。即便是「落地」並沒有時間節點或不靠譜的規劃,也能被佐證為房價上漲的鐵律。過去十幾年,多數城市的新區,一直靠這些規劃支撐着源源不斷的買地和購房需求。現在,房價已沒到脖子了。

李宇嘉日前,筆者參加了一個地產論壇,探討某新區樓市的價值。參會專家都在濃墨重彩地談新區的規劃,將如何利好樓市云云。電子筆點到之處,都是靚麗宏偉的規劃圖,商務中心區、汽車產業城、文化創意園、特色小鎮等不一而足。但是,產業規劃與房價上漲之間的傳導機制,沒有一個人能講清楚,大家都繞過這個「黑箱」,直奔投資主題。

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