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房地产土地管理法-这条规定实际上是这几年农村土地市场变动最大的一条内容-东森新闻直播

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此類政策對於城市房產交易影響不大,但是對於農村土地市場的交易影響是比較大的。當然目前允許有條件的入市,也還是圈定為集體經營性建設用地,其他公益用地和宅基地的流轉,還是管控非常嚴厲的,這是農村土地市場管理需要注意的內容。

此次法律規定,五類用地被納入到永久基本農田保護制度,主要涉及重點農產品(000061)生產基地內的耕地、高標準農田等。類似規定實際上在強化國土保護意識,尤其是後續集體經營性建設用地入市中,確實要防範各類隨意侵佔基本農田的現象。

1、耕地承包期屆滿后延長三十年

6、宅基地允許有償退出此次法律規定,對於進城落戶的農村村民,將落實自願有償退出宅基地的政策。此類規定在此前部分行政法規上已經有所提及,目的就是為了讓新市民不用擔心宅基地被收回,這其實是城鎮化發展中的一道保障體系。

而關於新城市房地產管理法,嚴躍進提出,此次國家重新發佈《中華人民共和國城市房地產管理法》,充分體現了城市房地產管理的新思路。城市房地產管理法是1994年首次頒佈的,也是目前老百姓(603883)進入商品房市場購房過程中最重要的一部法律。此次修改具有很強的信號意義。

此次法律規定,集體用地不徵收不可賣,但法律另有規定的除外。若是對比原有的法律條文,可以看出,增加了「但法律另有規定的除外」。其原因在於,考慮到一起頒佈的新土地管理法中的集體經營性建設用地可入市的內容,此次城市房地產管理法對錶述略有調整。但是法律本身也沒明確說集體建設用地的概念,這或是因為這部法律本身是限定為城市房地產的概念,所以本身也不會提及太多集體建設用地的概念。而「法律另有規定的除外」的表述,實際上就是指《土地管理法》。

2、集體經營性用地納入用地計劃

4、細化公共利益內容此次法律規定,公共利益包括六種內容,其中最值得關注的就是成片開發建設的需求。對於此類成片開發建設內容,可以理解為城市新區建設,對於此類工作賦予公共利益的概念,有助於推動各地新城區、新城鎮的發展。

此次法律規定,耕地承包期為三十年,而承包期屆滿后,再延長三十年。類似表述有兩個含義。第一、土地承包權將強調穩定概念,不存在期滿后被收回的風險,這樣有助於保障農戶的土地承包積極性。第二、部分農村實行承包地流轉,但類似土地承包權不會變動,這樣有助於部分農戶把農地交出,進行規模化耕作。

從此次修改的內容看,修改內容較多,一共涉及了35處修改。對於此類修改,有幾條修改是具有較大變革意義的。

5、徵收賠償更細緻此次法律規定,征地補償的標準將由片區綜合地價決定,相比過去根據類似農田收成等方式,綜合地價決定賠償款,有助於讓農民享有城鎮化發展下土地增值收益,也有助於最大限度和最低成本實現農村征地制度改革。而法律提到的社會保障費用,更是從社會保障角度維護了失地農民的權益。

7、集體經營性土地可入市此次法律規定,確定為工業和商業用途的並經依法登記的集體經營性建設用地,允許交易,交易方式為出讓或出租。這裏面需要強調一點是,依法登記的含義其實就是不動產確權登記發證的概念,沒有確權的用地是不允許入市的。這條規定實際上是這幾年農村土地市場變動最大的一條內容,也是集體建設用地同權同價精神的體現,也使過去地方政府行政法規允許入市的精神真正寫入到了法律文本中。

《全國人民代表大會常務委員會關於修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議於2019年8月26日通過,現予公布,自2020年1月1日起施行。

此次法律規定,土地利用年度計劃應當對集體經營性建設用地作出合理安排,其含義就在於,土地利用年度計劃也應該具備城鄉統一用地的概念,不光國有建設用地需要統籌,農村經營性建設用地也要統籌。當然需要注意的是,這裏只強調集體經營性建設用地,而不是集體建設用地

關於新土地管理法,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次國家發佈《中華人民共和國土地管理法》,充分體現了土地立法優先的導向。土地管理法最早於1986年發佈,並於1988年、1998年和2004年進行過幾次修訂。目前的新土地管理法的頒佈,屬於最近15年期間較大的法律調整,其對於房地產等影響將是深遠的。尤其是土地管理法中的部分內容調整,具有較高的歷史地位,可以理解為1978年家庭聯產承包責任制改革後土地市場最重大的一次調整。

3、永久基本農田保護制度實施

8月26日,新華社(受權發佈)中華人民共和國第三十二號主席令。

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